Episódios recentes de instabilidade no sistema financeiro internacional reacenderam o debate sobre a dependência da incorporação imobiliária em relação ao crédito bancário. Historicamente, o setor se sustenta em pilares como financiamento à produção, crédito ao comprador final e confiança macroeconômica. Nesse contexto, quando o acesso ao capital se torna mais restrito, os efeitos tendem a aparecer rapidamente no cotidiano das incorporadoras.
De acordo com a análise de André Trevelin, diretor de operações internacionais da Villa Boa Inc., empresa especializada em estruturação de fundos de investimentos e desenvolvimento de projetos imobiliários de grande porte, quando os bancos passam a cobrar juros mais altos, as exigências de garantias aumentam, os prazos para aprovar financiamentos alongam e o nível de alavancagem disponível para novos projetos diminui. "Isso torna o acesso ao capital mais lento e mais caro para as empresas do setor", explica.
Um levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), divulgado pelo portal A Gazeta, mostra que, em 2025, os bancos reduziram em quase 50% o financiamento para construtoras. Segundo Trevelin, o dado reforça a percepção de que o mercado brasileiro ainda depende fortemente do sistema bancário.
"O financiamento à produção, o crédito ao comprador final e a confiança macroeconômica continuam sendo pilares que sustentam a atividade. Apesar de discussões sobre novas fontes de capital, essa dependência do crédito bancário ainda é uma característica estrutural do setor", avalia.
Na avaliação do especialista, essa dependência, no entanto, não afeta todas as empresas da mesma forma. Ele afirma que incorporadoras menores ou menos estruturadas tendem a sentir os efeitos da restrição primeiro, enquanto companhias com estrutura de capital mais sólida e planejamento financeiro conseguem atravessar melhor os períodos de crédito escasso.
"Em momentos de crise bancária, o setor imobiliário costuma passar por um processo de consolidação. Empresas mais frágeis financeiramente acabam perdendo espaço ou saindo do mercado, enquanto companhias mais estruturadas aproveitam o cenário para adquirir ativos com desconto e ampliar sua participação", observa.
Para André Trevelin, esse movimento reduz a concorrência e aumenta a disciplina financeira no setor, ao mesmo tempo em que abre espaço para alternativas de financiamento que não dependem exclusivamente dos bancos. "Estruturas com instrumentos financeiros variados, modelos de capital híbrido e parcerias estratégicas entre incorporadoras e investidores ganham relevância em ambientes de crédito mais restrito. Essas soluções ajudam a viabilizar projetos mesmo quando o crédito bancário fica mais limitado", detalha.
Recentemente, o governo brasileiro sinalizou que pretende ampliar a participação do crédito imobiliário no Produto Interno Bruto (PIB), hoje em torno de 10%, para um patamar entre 15% e 20% em dez anos. Segundo o diretor de operações internacionais da Villa Boa Inc., esse objetivo só será alcançado com maior diversificação das fontes de capital e disciplina financeira das empresas.
"Nos próximos anos, a tendência é que as incorporadoras adotem uma postura mais disciplinada, com maior atenção à governança, planejamento de longo prazo e diversificação das fontes de capital. O ambiente tende a se tornar mais seletivo, favorecendo empresas com estrutura sólida e estratégia bem definida para atravessar ciclos de instabilidade", conclui.
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